Pourquoi acheter un appartement et le louer ?

Temps de lecture estimé : 12 minutes Article invité par Henry Werner & Franz Sattler

Une variété de raisons encouragent les gens comme vous à en savoir plus sur l’option « acheter et louer un appartement ». Qu’il s’agisse de protéger contre l’inflation comme un mélange de votre portefeuille d’investissement actuel pour économiser des impôts ou simplement pour élargir vos connaissances.

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À une époque où les taux d’intérêt sont bas, les actifs réels deviennent de plus en plus ciblés. Quelque part ils devraient être dans le portefeuille de tout le monde. Il y a beaucoup d’actifs corporels : or, argent et autres métaux précieux et industriels, voitures anciennes, art, immobilier et… la propriété louée. C’est exactement ce que cet article portera.

Dans cet article, vous apprendrez comment fonctionne le concept d’ « achat et location d’un appartement », quels avantages cela aura pour vous, et aussi comment exactement vous aimez ce travail. peut implémenter un projet.

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Plan de l'article

Répartition de l’article expert « Acheter et louer un appartement »

Définition du concept « acheter et louer un appartement »

Pourquoi la propriété louée paie mieux

Qu’ est-ce qui est important à considérer lors du choix de l’appartement à louer ?

Conclusion

Foire aux questions

Définition du concept « acheter et louer un appartement »

Vous pouvez en deux distinguer les types de base de l’immobilier. La propriété occupée par le propriétaire est la plus couramment utilisée. Le nom « auto-utilisé » est explicite : vous achetez un appartement ou une maison et vous y emménagez vous-même.

Si vous achetez un appartement que vous louez ensuite, il est appelé un bien loué ou même un bien d’investissement ou d’investissement.

lequel des deux types dois-je investir ? Dans

Il n’y a pas de « bonne » réponse à cette question. Cela dépend du type d’investisseur que vous êtes. Fondamentalement, c’est toujours génial de vivre dans votre propre propriété du « sentiment de l’intestin ». Mais ne vous trompez pas par l’argument que vous allez vivre gratuitement dans la vieillesse ! Un appartement doit être entretenu régulièrement. Le coût de ceci est souvent sous-estimé massivement !

Si vous voulez répondre à cette question d’un point de vue de retour, la réponse est clairement ! La propriété louée paie mieux (en supposant, bien sûr, vous faites attention aux choses cruciales lors de l’achat).

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Pourquoi la propriété louée paie mieux

Ci-dessous vous trouverez les raisons pour lesquelles une propriété louée paie mieux pour vous à la fin.

Facteur de bien-être

L’ achat d’une propriété autonome, tout doit s’adapter ! Le soleil doit briller dans la chambre le matin, une prairie doit être à l’extérieur de la porte pour marcher avec le chien, la salle de bain doit avoir une baignoire ET une douche. Le facteur bien-être doit être juste et, bien sûr, vous aimez dépenser plus d’argent pour cela. Plutôt désavantageuse du point de vue du retour.

Maintenance

En outre, vous souhaitez séjourner dans une maison familiale individuelle vivent ou au moins dans des objets plus petits. Plus les communautés propriétaires sont petites, plus l’entretien est cher pour vous ! Par exemple, nous supposons que le toit doit être rénové. Qui paie le nouveau toit de votre maison familiale occupée par le propriétaire ? Toi ! Et c’est 100% !

Si vous avez construit un peu plus en hauteur et dans le grenier un autre appartement qui est loué, le toit est de la même taille. Le coût est le même, mais déjà divisé par 2 propriétaires. Fidèle à la devise « Le toit ne sait pas combien de personnes vivent en dessous ».

En tant qu’investisseur, vous êtes plus susceptible d’acheter des propriétés louées dans de grandes communautés de propriétaires. Ce n’est pas toujours agréable pour les yeux — l’entretien est tout le moins cher ! Tout le monde aimerait vivre dans une maison familiale individuelle avec un grand terrain. Mais la plupart des gens ne peuvent pas ! Surtout dans les métropoles, la masse de personnes vit dans de grands objets avec de nombreux appartements. La demande est la plus élevée ici et le rendement est meilleur en même temps. Ce qui suit s’applique : Lors de l’achat d’une propriété louée, mettez toujours sur les lunettes de l’investisseur ! Tu n’as pas à bouger en toi-même !

impôt

Pour les biens loués, vous pouvez demander beaucoup plus d’impôt que les biens occupés par le propriétaire. Le plus notable ici est probablement l’intérêt sur le financement, qui est entièrement reconnu comme une dépense dans la déclaration de revenus de la propriété en tant que disposition de pension. Tout investissement dans le bien loué est déductible d’impôt ! Les voyages à l’appartement ou à la réunion du propriétaire, ainsi que les frais administratifs sont pertinents à des fins fiscales. L’avantage fiscal qui en découle ne devrait pas être sous-estimé et distingue sévèrement la propriété louée dans la zone « fiscale » de la propriété occupée par le propriétaire.

Qu’est-ce qui est important à considérer lors du choix de l’appartement à louer ?

Ensuite, vous apprendrez comment acheter une propriété dans la pratique et ce qui vous attend en tant que propriétaire.

La première étape consiste à vérifier auprès du banquier de votre fiducie si votre situation financière actuelle est propice au financement total ou partiel d’un bien immobilier. Et si oui, combien la banque vous donnerait-elle comme prêt ?

Sur la base des critères suivants, vous pouvez rechercher la bonne propriété.

La communauté des propriétaires devrait sembler financièrement bonne

C’ est le cas soit lorsque l’état de récupération est très bon, soit lorsque la réserve communautaire d’entretien est pleine ! Donc, ne choisissez pas l’objet par l’optique ! Parfois moins belles propriétés avec des réserves limitées les meilleurs. Vous vous achetez dans la communauté lorsque vous achetez un appartement et donc aussi dans la réserve. Un bel effet secondaire : imaginez acheter un appartement dans un immeuble laid avec pleine réserve. Lors de l’achat, le toit, la façade, l’électricité et le chauffage seront remis à neuf et l’argent sera complètement retiré de la réserve que vous avez achetée. Les coûts sont répartis sur le plan informatique entre les propriétaires. Si votre appartement est de 20 000€, vous pouvez inclure cette dépense de 20 000€ dans votre déclaration de revenus — même s’il provient de la réserve du propriétaire ! Par conséquent, l’immobilier « laid » n’est pas nécessairement le pire.

Parcourez les procès-verbaux des trois dernières réunions de propriétaires pour voir ce qui a été discuté au cours des trois dernières années.

Faites attention à la propriété

Vous achetez un appartement de 10 dans un objet et l’autre 9 Les appartements appartiennent à un propriétaire, l’autre décide TOUT ! Quand est quelque chose de réhabilité, quelle entreprise réhabilite pour quel prix, un gardien est embauché et combien de poubelles sont dans la cour. Combien de fois l’entreprise de nettoyage essuie le couloir et et et et…

Acheter dans la bonne position

La demande de locataires doit être donnée à tout moment, aussi à l’avenir !

Il n’y a pas le bon choix d’emplacement. Acheter un immeuble à la campagne à moindre coût peut être un investissement tout aussi bon que l’achat d’un appartement unique pour la retraite dans une métropole allemande comme Francfort, Munich ou Hambourg.

La question est : quel concept vous convient le mieux ?

Est-ce important pour vous

  • minimiser le fardeau administratif après l’achat ?
  • ne pas avoir à calculer les pertes locatives ?
  • à louer à partir de nombreuses demandes de location pour pouvoir choisir le locataire « parfait » ?

Alors la métropole est probablement votre option.

  • Est-il important pour vous que vous achetiez le plus bon marché possible ?
  • Amez-vous prendre soin de votre appartement de retraite vous-même ?

Ensuite, vous devriez acheter près de votre lieu de résidence.

N’ achetez pas émotionnellement

Tu ne veux pas emménager en toi, n’oublie jamais ça ! Tu ne vivrais jamais au rez-de-chaussée toi-même ? Peu importe ! Les personnes âgées préfèrent monter quelques escaliers. Tu veux vraiment avoir une baignoire dans la salle de bain ? Peu importe ! D’autres préfèrent se doucher. Alors n’oubliez pas de mettre les lunettes de l’investisseur.

Une fois que vous avez trouvé la bonne propriété et que la banque engage le financement, vous devriez bien sûr visiter l’appartement ! Ici, vous avez également la possibilité d’apprendre à connaître votre futur locataire.

Maintenant, vous pouvez aller à Entraînement de notaire pour signer le contrat de vente.

Procédure après l’achat de l’appartement

Quelques semaines plus tard, la banque paie le prix d’achat au vendeur et vous deviendrez le propriétaire ! À partir de ce moment, vous aurez le droit de louer, mais les obligations du propriétaire vous seront également transférée. Cela comprend une certaine accessibilité pour votre locataire et la création de la facture de services publics une fois par an. Vous pouvez minimiser l’effort en externalisant ces obligations à une administration. Dans le jargon technique, cela s’appelle « gestion spéciale de la propriété ». La propriété spéciale est tout ce qui appartient uniquement à la seule et non à la Communauté. Donc votre appartement, votre sous-sol et, si nécessaire, une place de parking. Le locataire ne vous appelle pas lorsque le robinet coule le dimanche, mais à l’administration désignée. De nombreuses administrations prendront également en charge la re-location de votre appartement s’il est temps de un changement de locataire arrive.

Conclusion

Maintenant, vous savez comment fonctionne le concept d’ « achat et location d’un appartement ». C’est la même chose que l’ assurance complexe . Si vous n’êtes pas vous-même un expert dans ce domaine, avec un tel investissement à long terme, il est logique d’obtenir un professionnel à côté.

Vous pouvez utiliser le formulaire de contact ci-dessous pour envoyer une demande sans engagement et vous informer sur vos possibilités individuelles dans une première consultation gratuite avec un expert . Il n’y a pas de frais pour vous. Grâce à la consultation en ligne , peu importe où vous vivez en Allemagne.

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Foire aux questions sur × « Acheter et louer un appartement »

Vaut-il la peine d’investir dans les maisons de retraite ?

Qu’ est-ce que les coûts des revenus accessoires ? Les opinions divergent ici. Une grande partie des frais de soins sont actuellement couverts par l’État, c’est-à-dire l’assurance légale pour soins de longue durée. Le coût des soins a explosé ces dernières années en raison de l’évolution démographique. Le Les pensions et les casiers sont vides, et de moins en moins de travailleurs doivent financer de plus en plus de retraités et de personnes à charge. S’il y a une diminution du rendement des soins (ce qui doit se produire d’un point de vue sobre sur les chiffres), la tendance vers les soins à domicile devrait s’intensifier et la demande de maisons de soins infirmiers et de soignants diminuera. Quiconque considère le budget de notre État comme solide à long terme pour les prochaines décennies peut songer à investir dans des maisons de soins infirmiers.

Combien de capitaux propres dois-je acheter ? Des frais d’achat accessoires sont engagés pour chaque achat de biens immobiliers en Allemagne. Ceux-ci comprennent : les coûts pour le notaire et le registre foncier (environ 2% du prix d’achat) Coûts pour le courtier (le cas échéant, généralement 7,14%) taxe de transfert de propriété (selon l’état 3,5% -6,5% du prix d’achat)

Cela dépend fortement de la banque de financement et de votre situation financière. De nombreuses banques veulent que vous payiez au moins les coûts non liés à l’acquisition sur vos propres ressources. Nous parlons ensuite de financement à 100 %. Il y a aussi des banques qui financent 108%, c’est-à-dire le prix d’achat plus les services publics. Un achat immobilier sans capitaux propres est donc possible. Acheter et louer un appartement — pourquoi tout le monde ne le fait pas quand il est si génial ?

J’ ai des capitaux propres — quel pourcentage du prix d’achat dois-je Finance ? D’ une part, beaucoup de nos semblables n’ont pas la situation financière d’obtenir un prêt de la banque. D’autre part, le savoir-faire pour ce secteur d’investissement manque souvent (l’immobilier n’est que pour les riches). La crainte d’une trop grande charge administrative est tout aussi importante que le sentiment insensé de contracter un prêt à six chiffres à la banque (mentalité typiquement allemande : « Vous ne faites pas de dettes ». Malheureusement, il est rare de distinguer entre les hauts-fonds de consommation et l’investissement.)

Que faire si la couverture locative nationale arrive ? Les taux d’intérêt n’ont jamais été inférieurs à ceux d’aujourd’hui. Il est donc tout à fait logique de financer une partie du prix d’achat, même si la propriété pouvait être entièrement financée par ses propres ressources. Il peut donc être logique de financer 2 propriétés à 50% avec une banque plutôt que de payer une propriété 100% par vous-même. Bien sûr, la réponse à cette question dépend à nouveau du cas individuel.

couvertures de location n’est pas un critère d’éliminationTout d’abord : La couverture de location n’est actuellement décidée qu’à Berlin. Que ce soit juste n’est même pas enfin clair. Le droit de location relève du gouvernement fédéral et a pris l’initiative de lutter contre la forte hausse des loyers il y a des années en introduisant un frein au prix de location. À cette époque, ils ont délibérément décidé de ne pas accorder une couverture locative à l’échelle nationale. L’État de Berlin n’a pas compétence pour introduire une couverture locative. La possibilité d’un Les couvertures de loyer devraient toujours influencer l’emplacement de votre propriété. Dans une situation, une couverture de loyer aurait un impact plus important que dans une autre. Les

Comment puis-je m’assurer contre la perte de location ? des loyers La hausse des loyers est un problème de luxe pour les propriétaires. Si la propriété paie bien même sans augmentation des loyers, vous êtes du côté sûr. Il est peu probable que les loyers n’augmentent pas de façon permanente. Le fait qu’une couverture locative n’augmente pas l’offre de logements et manque ainsi l’effet désiré sera tôt ou tard également vu par les politiciens.

Quand puis-je revendre l’appartement ? Un point important est la sélection scrupuleuse du locataire. Malgré le meilleur choix, le locataire ne peut pas payer son loyer, par exemple, parce qu’il est gravement malade, son salaire est perdu et il ne peut plus se permettre le loyer. Vous pouvez vous opposer à ce scénario en remplissant un Assurez une assurance perte locative. Ensuite, la compagnie d’assurance continuera à payer le loyer. Une autre option est le pool de locataires. Imaginez que vous avez l’un des 30 appartements dans une communauté. Tous les loyers vont dans un grand pot (la piscine) et sont ensuite distribués (selon la taille de chaque appartement). Si un locataire ne paie pas son loyer, la perte de location est répartie à l’ensemble des 30 propriétaires. Donc le risque est éparpillé.

Combien me coûte l’achat d’un appartement à louer ? N’ importe quand ! L’appartement est à vous et vous décidez quand vendre ! Cependant, des ventes prématurées peuvent être associées à des pertes. Si vous remplacez le prêt à la banque tôt, vous devez généralement payer une indemnité de paiement anticipé. (Il y a peu de banques qui renoncent à cette compensation) En outre, vous paierez l’impôt sur le bénéfice de la vente dans les 10 premières années. Ici, en même temps, la bonne nouvelle est cachée : après 10 ans, le bénéfice est à la vente de votre bien en franchise d’impôt !

Que se passe-t-il si les taux d’intérêt augmentent de nouveau ? Encore une fois, cela dépend du cas individuel. Combien de temps voulez-vous rembourser le prêt ? Quel intérêt avez-vous à la banque ? En règle générale, vous ne payez pas plus de 200-250€ par mois (soi-disant déficit). Le déficit diminue chaque fois que le loyer augmente. Si souvent chaque année.

Les taux d’intérêt sont historiquement bas et augmenteront tôt ou tard à nouveau. Vous devez être assuré contre ce risque. Comment faire cela dépend du cas individuel. Vous pouvez organiser une fixation de taux à long terme avec la banque. En outre, vous pouvez couvrir le risque de taux d’intérêt via un contrat d’épargne immobilière. Enfin, vous pouvez également minimiser le risque de taux d’intérêt par un taux de remboursement élevé (remboursement rapide du prêt). Ou vous pouvez créer des actifs en parallèle pour travailler dans le En cas de taux d’intérêt élevé après fixation du taux, rembourser une grande partie du prêt restant en cours.